Eesti kinnisvaraturg (september 2007) - Ostjaid on väga vähe

Aimasin neid asju ette ja hea tunne on kohe ,et sai mõned kuud tagasi üürileping aastaks sõlmitud mitte korter ära ostetud :D

Lisaks eelnevale veel ka langusi koguva blogi link. Langused (ja tõusud) ilmuvad sinna max mõne tunni jooksul, nii et saab kiiresti infot. Kelle huvi pakub, hoidke silma peal.

http://kvkvisuaal.blogspot.com/

Huvitav kas kinnisvaras on oodata ka, et teeb jõnksu korra ülesse ja siis hakkab uuesti langema.

Kivialune, ma ei näe küll kohalikul kinnisvaraturul seda katalüsaatorit, mis jõnksu ülespoole tekitaks.

kristjan
millistel andmetel baseerub keskmise hinna tabel?

Yanek, maa-ameti statistika. Seal on toodud erinevate ruutmeetrigruppide kaupa keskmised ja mediaanid. Me oleme arvutanud iga grupi kaalutud keskmise ja selle kogu kaalutud keskmise oleme toonud graafikul. Mu meelest olemasolevate andmete puhul see kõige parem viis (Maa-amet lubas oma arvutused ka peatselt korda teha).

olen ka ise seda meelt et maaameti statistika on õigem, kuna tehakse sõlmitud lepingute alusel,
samas ei saa ma kuidagi usaldada statistikaameti andmeid, mis tehakse kinnisvarabüroode poolt esitatud andmete alusel, mille järgi hinnad tulevad oluliselt kõrgemad maaameti andmetest

veel üks mõte, millele tahaksin tähelepanu juhtida on see, et ei tasu tehingute arvu võrrelda 2005 ega ka 2006 sügisega, sest sellel ajal toimus meil hüperbuum
minu mäletamist mööda räägiti ka 2003 ja 2004 aastate kohta, et hinnad on põhjendamatult kõrged, seega kui tehingute arv tuleb nende aastatega võrreldav on seda ikkagi arvestades meie praeguseid hindu liiga palju
asjaolu, et tehingute arv on võrreldes eelmise aastaga kukkunud nii palju on normaalne, kui mitte öelda, et võiks veel rohkemgi kukkuda, et saavutada tavapärane tase

yanek,
Probleem on selles, et pakkumine ei vasta kohe mitte kuidagi sellele nö normaalsele tasemele tehingute arvus, mistõttu on eelmise aastaga võrrelda just väga hea indikaator.

Lisaksin siia juurde, et lasnamäe kaalutud keskmine hind langes septembris alla 20 tuhande (19 850 kr), mis on 11% madalam, kui augustis (22 322) ning kõigest 3.2% suurem, kui aasta aega tagasi.

Nädalapäevad tagasi kelkis üks kinnisvarategelastest (ei mäleta kes), et lasnamäe on terve Tallinna turu indikaatoriks :)

Mul on mõte kuidas kinnisvara hindu ohjeldada, nõudlust suurendada ja hädasolevaid laenajaid ikkest vabastada. Kuid kahjuks olen ka ise üks neist hädalistest ning puudub võimalus oma mõtte teostuseks.

Natuke off-topic, aga avastasin just ühe väikese, kuid siiski tähelepanuväärse, asja Maa-ameti statistika kodulehelt definitsioonide all:

Välismaalane - Eesti kodakondsust mitteomav era- ja juriidiline isik (sh. kodakondsuseta ja Venemaa kodakondsust omav alalise elamisloaga isik)

See devalveerib minu silmis veelgi varasematel aegadel kõlanud väidet välismaalaste ostude kohta -- kui välismaalaset ostud on läbi aegade moodustanud mitte rohkem kui 5% kõikidest ostudest ning seal sees on ka "halli passiga" kohalikud elanikud, siis on "tõeliste" välismaalaste huvi Eesti kinnisvara vastu olnud läbi aegade nullilähedane...

suur pakkumine äkki indikeerib pigem seda, et need kes odavalt kätte saanud, tahavad suurt virtuaalset kasumit rahaks teha?
kui pakkumine on suur võrreldes tehingute arvuga, siis on võimalus, et tehinguid tehakse vähe või pakkumine on liiga suur, pigem on minuarvates tegu just viimasega
tehingute arv hakkab jõudma tavapärasele tasemele aga pakkumisi on lihtsalt tavapärasest rohkem
ja ma kahtlen, et nüüd on imestele äkki palju lahutusi vms käsil, et hirmsasti oleks vaja korter ära müüa

see pakkumise võrdlus eelmise aastaga on sisuliselt ju sama kui öelda et inimene kel oli eelmine aasta vara väärtus suure buumi tõttu 1 miljard ja täna 500 miljonit on nüüd äkki vaeseks jäänud - tegelikult hakkab asi normaalsuse piiridesse tagasi jõudma lihtsalt

oigus neil, kes räägivad tehinguarvu normaliseerumisest. mitut korterit voi maja yhel inimesel vaja on? suur pakkumise maht on ilmselgelt tingitud spekuleerimise eesmärgil soetatud korterite turulepaiskamisest. kas keegi oskab kvantifitseerida, et palju neid uusi myymata kortereid ja ridamaju turul hetkel pakkuda on? olen kuulnud numbrist 1000-2000. seda pole eriti palju ja pigem tuleb peale väga vähe (sest arendajad on korralikult kylmutanud). viimaste kuude myyki kindlasti mojutab ka jutt suurest kv hindade kukkumisest, mis paneb ostjaid ootama. aga nous kristjaniga, et lähema aasta jooksul on hindadel pigem yks suund (alla) ja tsyklid selles äris kipuvad olema väga pikad.

Nayades, kasutaja kaido75 skännib pea kõigi veebis olevate projektide hindu ja tema arvutuste järgi on praegu ca. 4500 korterit/ridamaja arendajate poolt müügiks. City24.ee näitab, et Eestis on praegu 16300 korterit müügiks. Eks seal ole palju müra ka sees, ehk kirvega lüües pool on sellest adekvaatne müük. Seega siis ca. 8000. Eks kõik objektid pole City24-s müügil ka, seega võiks pakkuda ca. 10 000 korterit müügiks. Seega kokku asume müügiksolevate pindadega ca. 15 000 ühiku kandis.

Septembris tehti korteritega Eestis tehinguid 1653 ... Meil on siin praegu müügis seega ca. 9 kuu maht ... Seda on ikka väga palju ja see ilmselt kasvab.

9 kuu maht müügis?!! Suht vähe ju normaalse turu tingimustes! Mõned aastad tagasi, kui Hullud Päevad polnud veel saabunud, nimetas pank 6 kuuga müüki kiirmüügiks. Oleks müügis 9 aasta maht, siis oleks juba tõesti jama majas.

Viimastel aastatel on kinnisvara redelil kõik kellel vähegi võimalust olnud ülespoole liikunud. Praeguste hinnatasemete juures aga ei julgeta järgmisi samme ette võtta ja tõenäoliselt puudub ka karjuv vajadus.

Aga mul on vähe teistmoodi nägemus - kuna ajakirjanikud ei viitsinud väga kommenteerida hansa poolt nädal - poolteist tagasi tehtud pangaklientide maksevõime uuringut (Maksuameti 2006 andmed + panga oma portfelli struktuur suvi 2007), teeks seda pisut ise. Kuna 2007 on selgelt laenamine aeglustunud (viimase kvartali jooksul miinusmärgiga), on tänu jooksvale palkade kasvule hakkanud jällegi tõusule pöörama rahve laenuvõime tervikuna. Nõus, et usalduse taastumine turu suhtes võtab aega, aga SEB ennustatav kriis kinnisvaras 2008-2009 on minu arvates super aeg jälle "residential`isse" sisse ronida (targemana kui enne loodetavsti). Mille suhtes ma pettunud olen, uuring oli väga kõva, aga ajakirjanikud keskendusid vaid oma hilisematele "sensatsiooni" küsimustele ning ülevaadet reaalselt ei kommenteeritud. See ei oleks nende - kõik läheb aina rohkem.... - stsenaariumi kohane lihtsalt. Uhhh -kohe kergem hakkas peale seda kirjatükki.

ajakirjanike seas pole hetkel populaarne positiivseid argumente eriti välja tuua ja seb sarnaselt teistele pohjala pankadele peabki konservatiivne olema, et pohjendada soovimatust kv osakaalu oma laenuportfellis suurendada. tuttav myys sel nädalal septembri keskel myyki pandud korteri väljaspool kesklinna ca 12% alega kevadsuvise hinnataseme suhtes selles piirkonnas/ arenduses. ca 5-nädalase myygiperioodi jooksul käis objekti vaatamas u 10 ostjat. tuttavad mones kv firmas väidavad, et oktoobris on vorreldes septembriga tehingute arv suurenenud (see ei pruugi käia kogu turu kohta) ja arco koduswap pidi olema täielik jackpot. hinnad ongi 10 - 15% allpool kevadist taset (jutt peamiselt uusarendustest linna sees) ja ilmselt natuke tuleb veel alla. vägisi jääb mulje, et ostuhuvi nagu jaguks, aga finantseerimine ja vana eluaseme myyk on probleem ja eks ostjad hetkel ka ei kiirusta. kui lähikuude statistika seda trendi kinnitab, siis mulle indikeerib see, et a) turg ja hinnad stabiliseeruvad ja b) kui tööpuudus ning inflatsioon plahvatuslikult ei kasva, siis absorbeerib turg praeguse ylekapasiteedi mone aasta jooksul rahulikult ära. uut mahtu tuleb arendajatelt peale minimaalselt (vorreldes 2006) ja keskpikas perspektiivis tekib vajadus uute pindade järele, sest suur osa tallinnlastest elab amortiseerunud pindadel. ehk lamaga vorreldav krahh jääb selles tsyklis siiski nägemata.