Eesti majandus 2008 IV - Elamispindade turg

Kui 2006. aasta lõpus kirjutasin, et kinnisvara hinnad aastal 2007 -10% langevad, naerdi üsna avalikult välja. 2008. aastaks prognoosi tehes on hinnad juba tublisti langenud ning kinnisvara suhtes on hoiatavaid kommentaare rohkem. Seega on teema ehk veidi kaotanud oma uudsust, kuid kuna Eesti majanduse jaoks on kinnisvarasektor kõige olulisem tegur, siis vaatame, mis võiks juhtuda elamispindade turul aastatel 2008 ja 2009.

 

Ajalugu

Eesti kinnisvaraturul on 21. sajandil olnud suurepärased ajad, hinnad on kiiresti tõusnud ning pakkunud suurepäraseid teenimisvõimalusi nii kinnisvara omanikele kui arendajatele. Kui aastal 2002 oli keskmise Tallinna korteritehingu ruutmeetri hind 8300 krooni, siis  aastaks 2007 oli sama number jõudnud juba 28200 krooni juurde. Arvestades, et arenenud riikides on pikas perspektiivis kinnisvara hinnatõus vaid paar protsenti inflatsioonist kõrgem olnud, on tegemist erakordselt kiire kasvuga. Arvestada tuleb siiski ka sellega, et kinnisvarabuum on olnud globaalne - rekordmadalad intressid on keskmisest kiiremini kinnisvarahindu tõstnud pea igal pool maailmas.

Elamispindade turg ja edasised trendid

Prognoosimaks turu edasisi trende on oluline analüüsida, millised faktorid on kujundanud elamispindade turu hinnatõusu.
Meie hinnangul on hinnatõusu kuus peamist mootorit olnud:
1) Pankade poolt pakutava laenuraha odavnemine ja pankade rahapakkumise kasv;
2) Eesti majanduse tugev kasv ning koos sellega ka palkade tõus ja elanike jõukuse kasv;
3) Puudus uusarendustest, nõudlus on tõusuaastatel pidevalt ületanud pakkumist;
4) Euribori alanemine ehk madal intressibaas;
5) Globaalne kinnisvarahindade tõus;
6) Eesti elamispindade keskpärane tase. Suurt nõudlus on olud just uusarenduste suhtes, kuna "vene ajal" ehitatud hoonete kvaliteet on kesine.

Need "tõusutegurid" on meie poolt reastatud olulisuse järjekorras, seega edasiste trendide määramiseks peaksime vaatama, kuidas millise suuna võiks need tegurid anda lähiaastatel. Seega vaatame igat tegurit veidi detailsemalt.

1) Eesti pangandusturgu valitsevad Skandinaavia finantsgrupid on 2007. aastal selgelt pidurdanud laenamist. Kui esialgu tehti seda peamiselt ettevõtetele, siis aasta teises pooles on näha ka eraisikutele laenamise pidurdamist. Pankade laenutrendide muutused ei ole väga kiired, praegu tundub, et tegemist on siiski strateegilise suunaga ning arvestades nii kohaliku turu riskisust kui ka globaalset jahenevat finantskeskkonda, siis lähiaastateks võiks prognoosida, et pangad tõstavad oma laenumarginaale (laenud muutuvad kallimaks) ning laenumahtude kasvutempo aeglustub.

2) Eesti majandus on selgelt jahtumas. Meie prognoosime 2008. aasta majanduskasvuks 4,0% ning koos sellega ka tööjõuturu jahtumist - palgakasv aeglustub ning töötusemäär kasvab. Need tegurid kokku tähendavad seda, et elanike jõukuse kasv on selgelt pidurdumas ning see avaldab väga konkreetset mõju ka kinnisvaraturule.

3) Nõudlus uusarenduste järele tingis selle, et üha uusi arendajaid ja arendusprojekte saabus turule. 2006-2007 aastal tuli turule väga suur kogus uusarendusi ning see tingis ka selle, et pakkumine jõudis lõpuks nõudlusele järgi ning hinnad jäid seisma. 2007. aastal on pakkumine suuremaks kasvanud kui nõudlus ning see on asunud kinnisvarahindu alla pressima.

4) 6 kuu Euribor jõudis 2004. aastal 2% juurde, tänaseks on intressitase 4,9% juures. Selline baasintressi tõus on teinud ka laenamist kallimaks, keskmise 30-aastase laenu kuumakse on tõusnud pea kolmandiku võrra. Lähiaastateks me Euribori edasist tõusu siiski ei prognoosi.

5) Globaalne kinnisvarahindade buum hakkab läbi saama, 2006 aastal jäi hinnatõus seisma USAs, 2007. aastal ka suuresti Euroopas (Taani, Suurbritannia, Hispaania jt.). Kinnisvarahinnad on globaalselt lähiaastatel nõrgenemas ning see jätab oma jälje ka Eesti kinnisvaraturule.

6) Elamispindade kvaliteet on küll viimastel aastatel paranenud, kuid keskmisena selgelt Lääne-Euroopast maas.

Seega praktiliselt kõikides punktides on pilt halvenenud või lähiaastatel halvenemas, ehk vaid viimases punktis toodud elamispindade kvaliteedi tase võiks nõudlust toetada. Kuid esimestena toodud punktid on lühiajaliselt kahtlemata olulisema mõjuga. Meie hinnangul on kolm kõige olulisemat tegurit lähiaastate hinnaliikumiste suhtes järgnevad:
1) pankade laenuvalmidus
2) buumiga kaasnenud suur pakkumine
3) laenuvõimeliste elanike hulk ja juurdekasv

Pankade laenuvalmidus
On näha, et pangad on muutunud laenamisega ettevaatlikumaks, kuid eraisikutele antakse laenu veel üsna hästi. Väga raske on prognoosida pankade käitumist, sest nende avalikke sõnavõtte ei saa ka võtta päris puhta kullana, seal võib teinekord olla taga soov turgu mõjutada. Kuid ajalooliselt on sellistes olukordades pangad siiski laenamist piiranud.

Buumiga tekkinud suur pakkumine
Kuid selgemini on prognoositav mõju suurest müügikogusest, mis kinnisvarabuumiga arendajad turule tõid. Meie analüüsi põhjal on 2007. aasta lõpus  Eestis müügis ca. 6000-6500 uusarenduse objekti (korterid ja ridaelamuboksid). Kuid ostjate huvi on alanenud ja 2007. aasta lõpus müüakse meie analüüsi põhjal vaid 5-8 objekti päevas. Müügitempo võib muidugi muutuda, kuid praeguse tempoga kuluks selle üleliigse pakkumise realiseerimiseks ligikaudu kolm aastat. Ning seda eeldusel, et oluliselt täiendavaid müügimahte juurde ei saabu.

Nii on näiteks NCC plaanimas Kakumäe ringi lähedale 770 korteriga suurprojekti, üldise turu huvides oleks väga positiivne kui nad selle projekti külmutaks. Selles valguses on positiivne see, et pangad 2006. aasta lõpust alates on oluliselt karmistanud kinnisvaraarenduste finantseerimist - 2008 keskel aeglustub väga kiiresti uute objektide müükisaabumine ja sellega koos pidurdub ka pakkumise juurdekasv.

Laenuvõimeliste elanike hulk ja juurdekasv
Usume, et elanike üldise laenukoormuse kasvades on järgneva 2-3 aasta jooksul laenuvõimeliste, kuid eluasemelaenu veel mitteomavate elanike hulk oluliselt kahanemas. Pikaajalises perspektiivis saavad laenumahud kasvada sissetulekute kasvuga samas tempos juhul kui ei kaasne muid olulisi eluaseme taskukohasust parandavaid tegureid.  Seega on lähiaastate nõudluse suhtes oluline piisava sissetulekuga elanike hulga dünaamika.

 

Elamispindade hindade prognoos

Meie hinnangul on kinnisvarahindade tõusul senikaua lagi ees kuni see üleliigne pakkumine on realiseerimata ning meie hinnangul ei pööra elamispindade hinnad jõudsalt ülespoole enne 2009. aastat, ilmselt isegi mitte enne 2010. aastat. Ühtlasi pressib suur pakkumine turul hindu allapoole, seega arvame, et turu põhjaks jääb tänastest hindadest ligikaudu 30% madalam tase. Hinnalangus ei saa olema ilmselt väga järsk, kuna kinnisvaraturg on sedavõrd aeglase dünaamikaga, pigem liiguvad hinnad ühtlaselt ja pidevalt järgmistel aastatel allapoole. Kui vaadata artikli alguses toodud korterite ruutmeetri hinnatõusu graafikut, siis pole ka -30% hinnalangus midagi katastroofilist - see viiks meid tagasi 2004-2005. aasta hindade juurde.

Kuid ühtlasi tähendavad madalamad hinnad, et kinnisvara on tavakodanikule muutumas taskukohasemaks ning taskukohasust toetab ka ilmselt see, et kuigi palkade kasvutempo aeglustub, siis on palgad paari aasta pärast tänastest kindlasti kõrgemal. Seega on üleliigse pakkumise realiseerimise järel võimalus turu kosumiseks päris hea. Siiski ei oota me V-kujulist põhja, mille puhul hinnad kiiresti üles hakkaks kihutama - kinnisvaraturule on omased aeglased dünaamika muutused ning ilmselt on pärast hindade vajumist mõnda aega raske ostjaid psühholoogiliselt ostma saada.

Lugudeseeria järgmises osas vaatame ärikinnisvara turgu, meie hinnangul saab selle valdkonna jaoks 2008. aasta üsna oluline olema.

Kristjan Lepik
Kalle Kose

Vaata ka:
Eesti majandus 2008 I - Sissejuhatus
Eesti majandus 2008 II - Eraisikute laenamine
Eesti majandus 2008 III - Sissetulekud ja tarbimine
Foorum: Eesti majanduse perspektiividest

« tagasi