Eesti kinnisvaraturg - Detsembri ülevaade
Oleme kinnisvaraturul toimuvat pidevalt jooksvalt kajastanud, sedapuhku vaatame milline oli hindade ja mahtude muutus 2007. aasta viimastel kuudel. Nii hinnad kui mahud on allapoole tiksunud, kuid mahtude langus on eriti ulatuslik.
Tuleb tunnistada, et isiklikult jäi kinnisvaraturu ülevaadete huvitavam aeg 2007. aastasse, kus turg hakkas tipust allapoole pöörama, praegu tundub, et kõik läheb stsenaariumi kohaselt ning üllatusmomente on viimase poole aasta liikumistes olnud üsna vähe. Kuid vaatame täpsemalt, milline oli novembri-detsembri statistika.
Tallinna korterihinnad
Jätkuvalt vaatame Eesti kinnisvaraturu kõige suuremat ja likviidsemat valdkonda - Tallinna korteritehingud. Joonise 1 on näha, et Tallinna korterihinnad vajusid veidi allapoole, kui veel septembris oli keskmine tehinguhind 25 242 eek/m2, siis detsembris juba 23 716 eek/m2, hinnalangus -6%.
Kuid olulisem on mahtude muutus, kui vaatame tehingute arvu, siis 2007. aasta detsembris tehti Tallinna korteriturul 518 tehingut, 2006. aasta detsembris 1165 tehingut, ehk aasta on tehingute arv langenud -55,5% jagu. Väga tuntav langus käibes.
Eesti kinnisvaraostude kogumaht
Kuid vaatame statistikat edasi, täpsemalt kogu Eesti kinnisvaraostude mahtu. Nagu ikka, vaatame eraldi eraisikute ja firmade oste. Eraisikute ostumaht on alates 2007. aasta kevadest pidevalt kahanenud ning aasta lõpus oli kahanemise tempo veel eriti tuntav. Detsembris ostsid eraisikud 1,65 miljardi krooni eest, mis on -51,2% vähem kui eelmisel aastal.
Juriidiliste isikute ehk firmade puhul algas langus varem, juba 2006. aastal ning kuigi viimastel kuudel on mahud stabiliseerunud, on 2007. aasta detsembri maht siiski -47,6% väiksem kui 2006. aasta detsembris.
Allolevas tabelis on toodud ka täpsed mahud ning muutused aastataguse perioodiga võrrelduna (YoY).
Kokkuvõte
Ega kokkuvõtvalt midagi uut polegi lisada - kuna müüdavad mahud vähenevad, kuid turul on üleval suur müügikogus, siis väga raske on näha mingit võimalust kinnisvarahindade tõusuks 2008. aastal. Isegi paigalseisu on raske näha, turul on mitmeid osalisi, kellel müügiga hakkab juba kiireks minema ning siis tullaksegi hinnaga allapoole.
Soovitan lugeda meie veidi pikemat prognoosi - Eesti majandus 2008 - Elamispindade turg, seal on toodud ka meie edasine nägemus. Eeltoodu kokkuvõttena näen, et 2008. aastal kvaliteetsema kinnisvara hinnad langevad -10-15%, ebakvaliteetsema puhul rohkem.
Kristjan Lepik
Vaata ka:
Eesti kinnisvaraturg - Oktoobri ülevaade
Eesti kinnisvaraturg - Septembri ülevaade
Eesti kinnisvaraturg - Augusti ülevaade
Eesti kinnisvaraturg - Juuli ülevaade
Eesti kinnisvaraturg - poolaasta ülevaade
Eesti kinnisvaraturu perspektiivid (november 2006)
Foorum: Kinnisvaraturg Eestis
Foorum: Kinnisvaraprojektide hinnalangused
Paljudes heades asukohtades pole veel arendama hakatutki (sadama ala, endine tivoli krunt, vineeritehase ala jne.). Mõnelgi suurel tegijal on probleeme käibevahenitega kuna raha on korterite all kinni ja suure hooga on Bulgaarias, Rumeenias ja muidugi ka Riias uusi projekte juurde ostetud. Kui vaadata Kogeri, NCC ja Merko poolt arendatud elamupinna hulga suhet kogu arendustegevusest siis ega suured nii suured ei paistagi. Ehitusmahtudelt on nad tõesti suured aga nad ei ehita lati oma kruntidel elamuarenduses on palju väikseid tegijaid e. palju tundmatuid nimesid. Ei maksa arendajat ja ehitajat segi ajada.
Gribah, kui eeldada, et surutis kestab paar aastat, siis ei kavatse need suuremad ka seni kannatada, kui turul ostuhuvi hooga tagasi. Kuna intressikulu pidevalt jookseb, siis on mõistlikum praegu müüa hinnaga X kui 3.a. pärast hinnaga 1,2X.
Kristjan, miks sa arvad et kui korter maksab praegu näiteks 2 milli siis 1,8 milliga leidub lähiajal sinna kohe huviline? Ma arvan, et paigalseisu põhjus ei ole praegu selles -10 % vaid pigem inimeste kartuses lolliks jääda.
Gribah, kohe huvilist ei pruugi leiduda, kuid 20% hinnalangetuse järel suureneb kindlasti ka oluliselt tõenäosus selleks, et sa antud pinna müüdud saad.
Paigalseisu põhjus on minu silmis selles, et buumi ajal toodeti liiga suur pakkumine (kinnisvaraarendus käib aeglaselt, nõudlusele reageeritakse viitajaga) ning nüüd on teiseltpoolt nõudlus ära kukkunud (pangad laenavad karmimalt ning inimesed ei taha nii palju enam osta). Kuna kinnisvaraarendus käib suures osas laenukapitaliga, siis väga kaua ei kannata müükidega oodata ja see pressibki hindu allapoole.
See, et inimesed ei taha enam osta, on natuke vale sõnastus. Täpsem oleks, et suurem osa inimesi ei saa osta praeguste hindadega ja osa ostuvõimelisi ei taha praeguste hindadega. Seega hindade langetamisele mingit alternatiivi küll ei ole, kui on soov oma kinnisvara ikkagi enam-vähem mõistliku perioodiga maha müüa.
Palju neid inimesi järgi on üldse, kes tahavad ja on võimelised ostma?
Kas keegi on teinud mingit uurimust antud teemal, et palju neid on?
Palju on neid inimesi, kes korra juba on laenu eest kinnisvara soetanud, soetavad veelgi kallima kinnisvara veelgi suurema laenu peale ja üritavad vana kinnisvara maha müüa?
Kui palju kinnisvara on spekulantide käes?
Kui suur võiks olla nende inimeste hulk, kes võivad sattuda laenude tasumise raskustesse?
Kuidas hakkab kinnisvara hinda mõjutama see, kui nende lootusetutes võlgades isikute kinnisvara pankrotihaldurite poolt müüki pannakse?
No vot
Yit Ehitus on lasknud hindu alla juba algsest hinnast 27 %... aga tulemus on ikka 0
http://www.ap3.ee/Default2.aspx?ArticleID=1c73b536-486e-4f27-b64b-c624ba8e06e6&RubricID=137db69c-db9c-4f6c-a2ba-1b8385b57458&open=sec
Pakun, et oodatakse rõõmsalt aga järgmist langust.
Kinnisvaraturg aina halvenemas: http://www.ap3.ee/Default.aspx?ArticleID=ee20b6d1-9bb2-45de-a51b-62e15c75ffe0&ref=rss
tuletaks meelde et 27% hinnalanguse number on üsna mõttetu number, sest traditsiooniliselt võetakse aluseks siiski tehinguhindasid, mitte pakkumise hindasid. kui keegi paneb üles kuulutuse et müüb oma hrustšovkat 100 milliga, ei tähenda see et turuhind selline oleks. kui aga keegi ostab selle antud hinnaga ka ära, siis on juba teine asi.
Ei usu et kvaliteetne kinnisvara niipalju enam kukub (10%-15%). Või mis täpselt selle all üldse mõeldakse. Eeldan, et head asukohta ja vähemalt rahuldav ehituskvaliteet. Suurematel tegijatel (Merko, NCC, Koger) on aega oodata (miinustes suurfirmad ei müü) ja küll neid kortereid ka ostma hakatakse. Uusi peale ju enam niimoodi ei tule. Ja arvestada tuleb ka sellega, et head asukohad hakkavad Tallinnas juba otsa saama.
Küll ma olen aga nõus sellega, et elamud, mis ehitatakse 2008 aastal (ka kvaliteetne), tulevad 10 - 15 % odavamad.